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中国建设报-中国楼市对公司史董的专访(上)

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公司新闻
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发布时间:
2015/06/26 11:18
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史建华:第一个吃蟹者的跨越

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  编者按:刚刚过去的一年,国内古建行业的两大标志性事件均和一个人有关。
  3月31日,苏州古建筑葑湄草堂上海缓拍。因为此次拍卖是国内古宅首次公开上市进行产权交易,上百家媒体纷至沓来,使葑湄草堂的开发商、苏州新沧浪房地产开发公司董事长史建华成了这场“媒体旋风”的中心。
  6月19日,苏州市文化遗产保护工作会议上,新沧浪房地产开发有限公司获得苏州市首笔社会力量保护古建筑政府奖励金18万元。这种以颁发政府奖励金的方式鼓励民资参与古建筑保护,在全国尚属首例。
  新年伊始,在苏州市官太尉桥15号的吴都会馆,本报对史建华———这位屡次“第一个吃蟹者”进行了独家专访。他透露,年初颇受媒体关注的葑湄草堂已成功实现市场化运作,而他们开发的价格、档次、品质均为苏州最高的顶级中式别墅姑苏人家也已动工开建。最后他又抖出一个“包袱”:将联合国内十几家在古建保护和开发方面颇有造诣的公司和机构,组建“苏州古典建筑专业联盟”,形成一条研究、开发、设计、施工、装修等一体化的古建“航母”,共同打造“苏州园林住宅”品牌,这在全国又将是一个首开先河的重大举措。
 
 
  史建华:第一个吃蟹者的跨越
 
 
  上篇:古建保护市场化运作的探索
 
  中国楼市:您能否简单介绍一下新沧浪房产的情况?
  史建华:新沧浪房产是成功参与苏州古城街坊改造最早的企业,近年相继实施了苏州古城7个街坊的改造更新工程,改造修缮建筑面积50余万平方米。特别是37号街坊改造工程,被称为苏州旧城改造实现综合保护和更新的典范;并因对“双塔影园”的修复,受到媒体广泛关注;而凤凰街“餐饮一条街”的开发和招商,也是我们在旧街区改造中市场化运作的杰作。
  在这个基础上,我们进一步走专业化道路,把建造苏州传统园林式住宅作为品牌产品。一方面我们开发有苏州园林建筑特点的中式住宅项目,另一方面又对盛家带“葑湄草堂”进行修复并成功实现市场化运作,探索了一条对苏州传统建筑集研究、开发、设计、施工、装修、营销等全方位专业化团队的操作模式,这条路我们将坚定不移地走下去。
 
  中国楼市:据我所知,“双塔影园”是一座百年老宅,它的修复过程有什么特殊性?
  史建华:“双塔影园”是我们在37号街坊改造中整体修复的古宅,占地3000平方米,建筑面积2500平方米,基本恢复了古宅旧主清末诗人袁学澜先生描述的“堂构宏深,屋比百掾”的风貌。
  改造前的“双塔影园”有68户居民,我们首先把这些居民都搬迁出去,并与相关产权人及房管部门办理产权交换手续。接着根据文管会提供的资料,查阅古建筑相关主人的生平资料,制定对古建筑的修缮方案后报请文管会审批。方案审批通过后,再请香山古建的建筑施工队根据传统建筑的维修方法,对破旧不堪的古建筑进行修缮。从动迁到修复历时四年多,才使他成为最具苏州传统特色的建筑代表之一。
  目前,“双塔影园”作为我们新沧浪房产公司的办公场所,一方面继续探索古建筑与现代办公方式的融合,另一方面把它作为一个与业内人士交流的平台,多方面挖掘古建筑的利用价值。
 
  中国楼市:“葑湄草堂”的修复似乎也是一段艰难的历程?
  史建华:“葑湄草堂”建于清朝道光年间,“葑”是代表古宅位于苏州古城的葑门附近,“湄”是代表水满,指古宅周围水网发达,出门见水主财运顺通;“草堂”则是当时主人对自己的谦称。这是非常典型的苏州文人住宅。
  “葑湄草堂”和“双塔影园”都属于控保建筑中的古民居,我们严格遵守国家文物保护法,最大限度地保存和使用原构件,对其建筑造型、结构和工艺进行考证和研究,采用现代工艺,按原建筑进行了落地修建,彻底解决了古建筑的防湿、防蛀、给排水等问题。
  “葑湄草堂”在集人力、斥巨资修葺后,完整保持了原有“三路五进”的整体结构,这是传统苏州大型民宅的典型风格,呈现出临水而建、粉墙黛瓦、斗拱飞檐、庭院清幽的景致。在这个基础上,我们还适度调整了天井、围墙、窗体的比例,还增设了门卫、洗手间、厨房、车库等基础配套设施,使其更能满足现代的各种使用功能的需求。
  “葑湄草堂”2004年10月修缮完成后,一举荣获“中国建筑珍品大院”称号和“中国现代民族建筑综合金奖”这两项国内业界最高荣誉,这是肯定,也是鼓励,对我而言更多的是鞭策。
 
  中国楼市:您认为保护古建筑的关键在哪里?
  史建华:对于投入大量人力、物力、财力修复好的古建筑,才仅仅使它的观赏价值得以重现,如何通过市场化运作,使其不仅能得到长期的继续保护和重新利用,再现其本身的艺术价值和历史价值,并在现有基础上进一步发掘新的价值,才是对古建筑最好、也是最有效的保护。因此,在政策支持的前提下,我们要通过多种渠道,找到那些具有相当经济实力、并对中国传统建筑特别是有历史价值的古建筑情有独钟的人,让他们在今后的历史长河中担负起保护的责任。
 
  中国楼市:目前古建筑上市流通是否有政策瓶颈?
  史建华:2002年10月,《苏州保护古建筑条例》公布,为尚没有列入文物范围的控保建筑允许买卖开了先河,随后又出台《古建筑抢修保护实施细则》等配套鼓励政策及措施,一定程度上吸引了众多社会力量投身古建筑的保护事业。
  直到去年2月的《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》明确:允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居,实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。这份《意见》加上此后一些更有可操作性的措施,葑湄草堂一类的“控保”古民居上市流通的政策问题才获得根本解决。
 
  中国楼市:古建筑市场化运作有哪些途径呢?
  史建华:自古至今,买房置地就是中国人惯常的投资方式,古时候的大宅更换主人更是稀松平常。但以前几处古民居的交易并不顺利,主要是因为古建筑的价值评判没有任何标准可循,而且它的很多价值至今仍没有被发掘,培育古民居的社会、市场认知度是需要时间的。
  对古建筑的市场化运作可采用多种途径,直接进行拆迁修复和利用可能会因为技术缺失而破坏古建筑原有的价值,目前较有可操作性的是由专业公司拆迁修复后再上市交易。在招商方面,这些古建筑的目标客户针对性强,需要特定的招商途径。比如“葑湄草堂”我们采用了委托拍卖公司进行招商,借助其原有的客户网络寻找合适的目标客户,另外我们也通过一些经纪代理的途径进行市场化运作。
 
  中国楼市:您能否介绍一下今年3月31日发生的葑湄草堂上海缓拍事件?
  史建华:我们计划在上海举行葑湄草堂拍卖会的另一个目的,是希望能够引起社会对古建筑保护的重视,培育社会的认知度以更好地保护和利用古建筑。因为这是国内古宅首次公开上市进行产权交易,结果掀起轩然大波,由于对古建筑并不了解而又过度炒作,媒体报道的方向偏离了我们的初衷,甚至一些自称来自新沧浪的消息其实并没采访过我们,因此我们只能缓拍。
  现在葑湄草堂已经卖出了,我想它在国内古建上市流通的历程中是占有一席之地的。
 
  中国楼市:那么您认为古建筑的价值应该怎样评判呢?
  史建华:仅以成本作为参照、或者以普通住宅的评价标准确定古民居的价格,不是客观的、市场化的做法。像“葑湄草堂”这类控保古民居的价值体现在三个层面:使用价值、观赏价值和收藏价值。
  首先,它的稀缺性就是一种价值,就像世界上不可能再有一幅《向日葵》或《蒙娜丽莎》的画一样;其次,它承载的历史和文化也是一种价值。比如,走进“葑湄草堂”,就如同一幅打开的历史画卷,能嗅到上百年前苏州盛世繁华的味道,触及2500年苏州历史与文化积淀的精髓,享受一种超越时空的体验,一砖、一木、一石、一景都可能是一段故事、一种思想———就像苏州市副市长朱永新曾经说的那样,“如果把古建筑的无形资产都打入价格中,没有谁能买得起。”第三,持有者的精神体验也是一种价值。那是一种精神上的满足,一种身份和品位的象征,甚至会在历史上留下一笔。
  因此,“葑湄草堂”一类的控保古民居不仅只有商品属性,更是作品、艺术品、收藏品,融入了城市的历史文化和历代修建者的思想、学识、修养,一味地用商品属性衡量其价值就有失偏颇。
 
  中国楼市:使用功能是古建筑上市交易的一个软肋,那么您认为古建筑究竟能派些什么用场呢?
  史建华:将古宅的稀缺性和现代使用功能相结合,将有广阔的发展空间。比如古宅针对不同的社会群体可以做不同的投资途径:公司可将其作为低密度办公场所、会议中心等;各界投资者可开发作为高级会所、餐馆等;而个人投资者可投资置业,使其成为私家园林、花园别墅等。需要强调的是,因为古民居不能随意拆建,利用时必须尊重其原来的风貌因材施用,不能任意而为。
 
  中国楼市:听说您因为葑湄草堂的修复还受到了苏州市政府的奖励?
  史建华:是的。在6月19日举行的苏州市文化遗产保护工作会议上,凭借葑湄草堂维修保护项目,我们获得了苏州市首笔社会力量保护古建筑政府奖励金18万元,据说以颁发政府奖励金的方式鼓励民资参与古建筑保护在全国也属首例。

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